İstanbul genelinde konut piyasasındaki eğilimleri değerlendiren İNDER, KONUTDER ve GYODER temsilcileri; değişen hane yapıları, alım gücü ve finansman olanakları nedeniyle 1+1 ile 2+1 tipi kompakt konutlara talebin yükseldiğini, kalabalık ailelerin ise geniş yaşam alanlarına yönelik ilgisini koruduğunu açıkladı.
Oda Sayısı Korunurken Metrekareler Küçülüyor
Gayrimenkul sektöründeki son eğilimleri aktaran İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, alıcıların oda adedinden ödün vermeden daha ufak metrekareli alternatiflere yöneldiğini vurguladı. Özellikle 2+1 ve 3+1 dairelerin talep gördüğünü, geçmişte 120-130 metrekare olan 3+1 evlerin günümüzde 90-100 metrekareye kadar gerilediğini belirten Keçeli, alımlarda önceliğin sarsıntı güvenliği ve işlevsellik olduğunu aktardı.
Metrekareler biraz daha küçüldü ama oda sayısından, bağımsız bölümün içindeki oda sayısından pek feragat etmek istemiyorlar.
Mevcut piyasa hareketliliğinin doğrudan barınma gayesiyle yapıldığını, alternatif yatırım getirilerinin yüksekliği nedeniyle yatırımcı profilinin geri çekildiğini söyleyen Keçeli, şu ifadeleri kullandı:
İhtiyaç için mal satın alınıyor. Yatırımcı şu anda yok çünkü alternatif yatırım araçlarının getirisi çok daha yüksek.
Ulaşım ve iletişim altyapısındaki ilerlemelerin kentin dış çeper algısını ortadan kaldırdığını kaydeden Keçeli, İNDER bünyesinde 2026 senesini kentsel gelişim yılı ilan ettiklerini belirterek şöyle konuştu:
Bölgesel fiyat farklılıkları olsa da İstanbul’da artık çeper kalmadı. Eskiden insanlar şehrin dışına taşınırken ‘Okul, ulaşım, iletişim var mı?’ diye sorarlardı. Artık dünyanın her yeriyle anında görüntülü iletişim kurmak mümkün. Ulaşım altyapısı ise sadece İstanbul’da değil, Türkiye genelinde büyük ölçüde çözüldü, son yıllarda her yere çok rahat ulaşılabiliyor. Tüm bu gelişmeler sayesinde artık şehrin dışında yaşamak da tamamen mümkün.
Kentsel gelişim dediğimiz şey, sosyal donatısıyla ve otoparkıyla yaşanabilir konut alanlarıdır. Evleri sadece içindeki iki yatak odasından ibaret sanmak yanlıştır. Eskiden mahallelerimiz vardı, bugün ise siteler mahalle boyutuna ulaştı. Bir siteye girdiğinizde 30 yıl önceki mahallenin nüfusuyla karşılaşıyorsunuz. Bu sitelerdeki spor, yürüyüş ve dinlenme alanları ile kuruldukları yerler büyük önem taşıyor. Eskiden ‘ne yaparsan satar’ mantığı vardı, artık o devir bitti. Doğru yerde ve talebe göre ürün üretmek gerekiyor. Talep 2+1 ise onu, 4+1 ise onu üreteceğiz. Bugün yapacağımız tek iş mevcut arsaları kirletmemek, kirli olanı temizlemek, temiz olanı ise bozmamaktır.
Türk toplumuna ve yaşam kalitesine uygun en azından 1+1, hatta 2+1 modeller gerekiyor. İnsanlar sadece yaşadıkları yerde uyumamalı, yaşam, uyuma, yemek yeme ve dinlenme alanları birbirinden farklı olmalı. Küçük bile olsa birkaç değişik mekanda hareket etmeleri, hem akıl hem de vücut sağlığı için son derece önemlidir.
Tek Kişilik Hanelerin Sayısı Artıyor
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz, megakentte tek kalıp bir talepten bahsedilemeyeceğini, konum ve proje kitlesine göre ihtiyaçların şekillendiğini bildirdi. Ülke genelinde ortalama hane büyüklüğünün 2025 yılında 3,08 kişiye indiğini ve yalnız yaşayanların sayısının 5 milyon 523 bin 321’i bulduğunu hatırlatan Yılmaz, değerlendirmesinde şu sözlere yer verdi:
Diğer bir ifadeyle, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yaklaşık yüzde 20,5 seviyesine ulaşmış durumda. Bu da bugün Türkiye’de yaklaşık her 5 haneden birinin tek kişiden oluştuğunu gösteriyor. Hane yapısındaki bu değişim, özellikle uygun lokasyon ve proje tiplerinde stüdyo ve 1+1 gibi daha küçük ve fonksiyonel konutlara yönelik ihtiyacı destekliyor.
Bütçe kolaylığı, hızlı kiralanabilme ve likidite avantajı sayesinde küçük dairelerin yatırım amaçlı da ilgi gördüğünü ifade eden Yılmaz, hedefin doğru üretim modeli oluşturmak olduğuna işaret etti:
Sektör açısından mesele küçük ya da büyük konut üretmek değil, doğru lokasyonda, projenin hedef kitlesine ve ihtiyaca uygun konut çeşitliliğini sağlayabilmek.
Finansmana Erişim ve Satın Alma Gücü
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, konut arayışının sürdüğünü fakat satın alma aşamasında finansal şartların belirleyici rol oynadığını dile getirdi. Yurt genelinde ağustos döneminde toplam konut satışlarının geçen senenin aynı ayına kıyasla yüzde 14,7 gerilediğini, kredili satışların ise yüzde 7,2 yükseldiğini aktaran Çekici, konuyu şöyle özetledi:
Piyasayı değerlendirirken satış adetleriyle birlikte finansman koşullarını ve hane halkının alım gücünü de dikkate almak gerekiyor.
Konut talebinde daha çeşitli bir yapı görüyoruz. Hane halkı büyüklüğündeki değişim, tek kişilik hanelerin artması ve kent yaşamındaki farklılaşma, özellikle 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutlara olan ihtiyacı destekliyor. Erişilebilirlik de bu tercihte önemli bir unsur. Toplam konut bedeli ve ihtiyaç duyulan finansman miktarı dikkate alındığında, daha küçük metrekareli konutlar farklı gelir grupları açısından daha ulaşılabilir seçenekler sunabiliyor. Bununla birlikte daha geniş konutlara yönelik talep de aile yapısı, yaşam alanı ihtiyacı ve uzun vadeli kullanım beklentileri doğrultusunda devam ediyor. Dolayısıyla konut talebinde tek bir büyüklüğün ağırlık kazandığı bir yapıdan ziyade, hane yapısı ve alım gücüne göre çeşitlenen bir görünüm mevcut.
Gelecek süreçte toplam maliyet, ulaşılabilirlik ve farklı hayat evrelerine uygun seçeneklerin önem kazanacağını aktaran Çekici, şunları kaydetti:
Konut piyasasında farklı gelir gruplarına ve yaşam dönemlerine uygun seçeneklere duyulan ihtiyacın daha görünür hale geleceğini düşünüyoruz.
Projelerin lokasyon, ulaşım, güvenlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi açısından sunduğu değer de tercihlerin şekillenmesinde daha fazla rol oynayacaktır.
Önümüzdeki dönemin temel konusu, değişen talep yapısına uygun arzı geliştirebilmek. GYODER olarak finansman, arsa ve üretim koşullarının birlikte ele alındığı, satın alma ve kiralama alternatiflerinin geliştiği, güvenli, dayanıklı ve erişilebilir konut üretimini destekleyen modellerin piyasanın sağlıklı gelişimine önemli katkı sağlayacağına inanıyoruz.
